計算建商的銷售成本
可以用在任何地方
像是你去市場麵包
老闆的奶油、麵粉、沙糖、電力人力物力等等
加上他要賺的利潤就是售價了
 
 
預售屋的成本,也是一樣的道理
如果知道建商每坪土地取得的成本
以及建造成本、銷售成本等等
就可以分析出,建商合理的開價底價喔!
千萬不要一進去要買要殺價
開超低的芭樂價
建商就覺得你來亂的
 
 
也不要殺太少
和自己的荷包過不去
買房子殺價這一關絕對是"時薪"最高的事情了
 
 
 
出任何一個價
都要有你的道理
會讓人對你尊敬不少喔!
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
預售屋每坪成本計算方式:


建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉

預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉

建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉

 

所以

建商開價 = 〈(土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉) + 建造成本〈D〉〉

 × 管銷係數〈E〉×  建商利潤〈B〉

你只要有BDEFGH就可以算出來了

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如何計算預售屋成本  預售屋成本


 

 

 

 

 

 

 

 

 

名詞解釋:
 


A、預售屋成本:建商還未加入自己利潤前,他的總成本乘上代銷的利潤

 

B、建商利潤:建商在建案中所要賺取的利潤。


C、建商成本:建商的土地成本除以容積率再除以售坪比,即建商在興建之前每坪需要花的費用

 

D、建造成本:建商在興建建案中,所需要建造的費用。


E、管銷係數:建商委託代銷銷售時,給予代銷的總費用,通常為15~20%。


F、土地取得成本:建商購買土地、整合土地,所需的平均成本。


G、法定容積率:只建築物總興建坪數與土地面積的比例,即建坪與地坪的比例。


H、售坪比:用來評估土地價值,通常為1.6~1.7左右。

 

 


舉例說明:

以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子:
 
根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬
 
故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
 
  1. 法定容積率〈G〉:478%〈有獎勵容積〉
  2.  
  3. 售坪比〈H〉:1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
  4.  
  5. 由於是豪宅建案,推估每坪建造費約10萬元
  6.  
  7. 〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉

 

 

 

根據以上的資料,讓我們來推估此建案的成本
 
 
  1. 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬

 

 

  1. 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬

 

 

 

由以上資料與計算,我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”
 
他所花的成本每坪大約15萬左右
 
這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤
 
所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話
 
其實建商的利潤大約在20~30%
 
 
 
 
總結:
 
不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋
 
都要謹慎的評估,可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子
 
這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子
 
以下文章改編自林小銘的札記
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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