常常有人來問小詹有關公設的問題
買房子隨便就是幾百萬的東西
公設差1%都不知道差幾十萬
都是血汗錢
怎麼計算公設，是絕對要的必備技能!
小詹把公設比問題一次整理
大小注意事項 讓你一次看懂!
買房絕不被當待宰羔羊
大樓案件買得貴不貴、划不划算
首先就牽涉到大樓「公設比大小」
也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多？
先告訴你
最關鍵的在於車道面積怎麼算
現在有部分建商把車位權狀面積做小
車位持分灌到公設去，讓社區全體居民負擔
拉高公設比跟銷售坪數，若發現車位權狀面積小於8坪就要多留心
等於一個車位的部分坪數
車位賣你一次，灌水到公設再賣一次
然而，有些小基地建案因戶數少，公設比太高
建商會將車道持分灌到車位裡，降低公設比
讓賣相好，但此舉也會降低建商總銷售坪數
平面停車位為8到15坪，機械則為5到8坪
若登記的車位坪數過小，很可能是車道被灌入到公設中
被扒了兩層皮。 公設比多少才合理？
在汽機車停車位不算進總面積的情況下
「(大公+小公)÷(主建築物面積+陽台+雨遮)X100%=合理公設比」
7樓以下的建築物公設比應小於15%
7~12樓應小於20%，12樓以上應小於25%，才算是合理
【公共設施】通常又可細分為大公與小公：
1.大公：指全社區都會使用到的空間，
包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間
避難室、水電設備機房等，由全社區的所有權人共同持分
2.小公：僅供社區某部分特定人使用的空間
包括社區內各棟獨立建築分別共用的通道、電梯間
走道等，由同一棟住戶持分，這個部份就之稱為小公
但由於各樓層房型和設計不同，同樓層間住戶的小公比例也可能不盡相同
So，因為各住戶所持有的小公面積不同
所以即便是同一個社區裡的公設比，並不一定每戶都是一樣
目前不動產市場上大樓社區建物的公設比範圍
經過統計大致如下；至於划不划算
喜不喜歡就端看每個人想法：
1. 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％
2. 電梯華廈（7-12樓）：15－25％
3. 電梯大樓（12樓以上）：25－35％
4. 商務辦公大樓：30－40％
5. 附設有多元休閒設施的電梯大樓（豪宅）：35％以上
總結目前市場上華廈、大樓普遍公設比的情況是這樣：
1. 屋齡越高、公設比越低：
早期大樓除大廳、電梯走道外
沒什麼公共設施，坪數很紮實。
例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上
公設比都不到10%，現在看來，簡直是便宜又大碗
2. 戶數越多、公設比越低：因為戶數變多
間接稀釋了每一戶必須共同分擔的公設面積比例
3. 樓層越高、公設比越高：
樓層數越高用於配合法令與公共通道設施的空間也會越多
公設比演進歷史
1991年時代，法規遞嬗，如停車獎勵
消防法令、安全梯等要求增多，加上經濟起飛
擁有氣派公設愈能彰顯住戶的社會地位
多元的公共設施便正式進入住宅文化
造成此時期新大樓公設比愈來愈高，約25%
是「公設比暴增幅度最快」的黃金年代。
近20年的大樓公設比，則紛紛飆破30%
主因是2005年建築法、消防法規趨嚴
包括8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」
且安全梯的寬度、樓高都另有規定；
此外如排煙室、消防箱、通風管道間
避難空間等也都有明文條列規範
導致2005年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少
公設比至少增加5%，正式突破30%大關
補充：房地產相關知識!
[理財觀念] 買房簽約SOP --> 簽約-用印-完稅-交屋 總整理
買屋前 先確認你自己對公設需求
公設比的高低並沒有一定的好壞
只是取決於屋主對於公設的需求
公設比高的房屋，可以滿足住戶休閒
社交聯誼等需求，但如果鮮少使用這些休閒設施
則徒增購屋成本，還要支付後續的維護費用，那顯得較不划算
進而選擇適合產品，不要陷入公設比的迷失，是比較理性的做法。
公設比＝共有部分(大公+小公)÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)X100%
例：權狀面積30坪，公設9坪，公設比9÷30 X100%=30%
現在造成公設比攀高的原因，部分是因為法規改革
民國94年7月以後《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物
要興建雙逃生梯，加強安全性
12樓以上要具備救災中心，這些通通要算進去公設面積
更遑論現在許多主打豐富公設的建案
五花八門的休閒設施都要算進去，消費者要買單
原文網址: 合理公設比怎麼算？建築師分享破解公式 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞
https://news.housefun.com.tw/news/article/158090168415.html
107年後附屬建物不計價
今年元旦後申請建照的建案雨遮部分不登記不計價
但現行在線銷售預售案大多還是屬於舊制
坪數可登記，所以最好看清楚雨遮等附屬建物面積
才能精算實際使用坪數
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