最近

小詹的教練Jerry

又開始回鍋公寓改套房出租啦!!

回想起來

他的第一桶大金也是從打造舊公寓改套房起家喔!

 

 

JERRY老師前陣子因為政府打房,加上房地合一稅

承受房價的風險變高,房屋持有成本也變高

因而改做包租公2.0

也是時事所趨啊

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但總是風水輪流轉

低房價時代

JERRY又開始帶領我們這些學生們開始看舊公寓

尋找可以改套房的apple公寓物件

 

讓我們繼續看下去

 

 

 

 

繼5月初在台北簽下的物件

這週Jerry再看了一個物件

不到48小時的時間,就簽約買房了

怎麼買房和買菜一樣啊.....

(從下要約到簽約,48小時內搞定)

公寓改套房 簽約.jpg

 

 

 

這次這個物件,可以說是改套房的極品。

有了建物平面圖之後,重新設計房屋格局

看可以做成幾間套房,才可以計算投報率喔

這個物件

預計改成5間每間有獨立陽台

月收8000以上的超高檔套房

 

有陽台的套房.jpg

 

 

從鬼屋,一步一步打造優質套房

公寓改套房1.png

 

 

工地實地參訪!

 

 

 

公寓改套 參觀3_结果.jpg

 

 

 

格間有分紅磚和白磚

紅磚隔音好,適合用在隔間

白磚比較輕,老建築的樓層載重比較可以負荷

公寓改套 參觀4_结果.jpg

 

 

 

有陽台的物件可以放洗衣機,又有室外曬衣空間

最容易打造高單價套房物件!

公寓改套 參觀5_结果.jpg

 

 

 

各種改套房的這些細節

從怎麼評估能夠做成幾間套房

管線怎麼埋

磚塊怎麼挑

老師都細細解說給我們聽

公寓改套 參觀7_结果.jpg

 

 

 

 

 

 

 

之前JERRY和瑞秋老師第一間在新竹的公寓改套案件

改套房1.jpg

 

 

 

 

 

老師之前的作品

有陽台、加上一台室內洗衣機

就是可以特別好租

又可以租到特別貴

不怕沒有好的價格,就怕沒好的產品

豐富經驗的團隊一起努力

造就優質套房

 

獨立陽台套房.JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

獨立陽台套房2.JPG

 

 

這樣不僅持有期間可以穩定的現金流入

未來也有不小的可預期轉賣價差喔

 

 

覺得有幫助的話,歡迎分享給朋友喔~

 

 

 


關鍵:

改套房成本獲利計算

 

購屋成本:

新竹目前的均價來算

如果一間30坪的公寓*一坪15萬=450萬

扣掉貸款8成

自備90萬

 

另外改裝套房的成本,一間約30萬*5間=150萬

總共需要自備現金240萬左右

 

 


 

租金收益:

打造成較高級的套房月租金8000

5 * 8000 * 11(保守估計一個月空窗期)  = 440000 (一年)

持有時間的穩定現金流收入

 

 

 

最重要的是脫手的時候要賣多少才合理?

 

公寓改套

買的是市價,賣的是投報率

 

 

要賣的時候,你就要先幫入手買家算好報酬率

報酬率 = 收入/支出 * 100%

 

房租年收入 = 買家的投資報酬率的分子

 5 * 8000 * 12 = 480000

 

投資套房如果以6%投報率來回推成本

買家的投報率 = 0.06 = 480000/買價(買家成本)

這樣你合理的賣出價格(買家的成本)就落在800萬左右

自己買入成本600,又可以賣到800萬

中間又有穩定的租金收益

就是個進可攻,退可守的一個操作方式(只要你有240萬)

 

 

 

如果在台北

投報率4%就有人會想收購了

同樣租金收益的房子可以賣到1200萬啊!!

很有可能幾年後台北的趨勢轉變到新竹

如果你也相信,就馬上行動吧!


 

 

 

.

 


 

 

 

 

 

 

 

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