最近
小詹的教練Jerry
又開始回鍋公寓改套房出租啦!!
回想起來
他的第一桶大金也是從打造舊公寓改套房起家喔!
JERRY老師前陣子因為政府打房，加上房地合一稅
承受房價的風險變高，房屋持有成本也變高
因而改做包租公2.0
也是時事所趨啊
[被動收入] 如何"不買房"也可成為房地產包租公包租婆線上分享會
但總是風水輪流轉
低房價時代
JERRY又開始帶領我們這些學生們開始看舊公寓
尋找可以改套房的apple公寓物件
讓我們繼續看下去
繼5月初在台北簽下的物件
這週Jerry再看了一個物件
不到48小時的時間，就簽約買房了
怎麼買房和買菜一樣啊.....
(從下要約到簽約，48小時內搞定)
這次這個物件，可以說是改套房的極品。
有了建物平面圖之後，重新設計房屋格局
要看可以做成幾間套房，才可以計算投報率喔
這個物件
預計改成5間每間有獨立陽台
月收8000以上的超高檔套房
從鬼屋，一步一步打造優質套房
工地實地參訪!
格間有分紅磚和白磚
紅磚隔音好，適合用在隔間
白磚比較輕，老建築的樓層載重比較可以負荷
有陽台的物件可以放洗衣機，又有室外曬衣空間
最容易打造高單價套房物件!
各種改套房的這些細節
從怎麼評估能夠做成幾間套房
管線怎麼埋
磚塊怎麼挑
老師都細細解說給我們聽
之前JERRY和瑞秋老師第一間在新竹的公寓改套案件
老師之前的作品
有陽台、加上一台室內洗衣機
就是可以特別好租
又可以租到特別貴
不怕沒有好的價格，就怕沒好的產品
豐富經驗的團隊一起努力
造就優質套房
這樣不僅持有期間可以穩定的現金流入
未來也有不小的可預期轉賣價差喔
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關鍵：
改套房成本獲利計算
購屋成本：
新竹目前的均價來算
如果一間30坪的公寓*一坪15萬=450萬
扣掉貸款8成
自備90萬
另外改裝套房的成本，一間約30萬*5間=150萬
總共需要自備現金240萬左右
租金收益：
打造成較高級的套房月租金8000
5 * 8000 * 11(保守估計一個月空窗期) = 440000 (一年)
持有時間的穩定現金流收入
最重要的是脫手的時候要賣多少才合理?
公寓改套
買的是市價，賣的是投報率
要賣的時候，你就要先幫入手買家算好報酬率
報酬率 = 收入/支出 * 100%
房租年收入 = 買家的投資報酬率的分子
5 * 8000 * 12 = 480000
投資套房如果以6%投報率來回推成本
買家的投報率 = 0.06 = 480000/買價(買家成本)
這樣你合理的賣出價格(買家的成本)就落在800萬左右
自己買入成本600，又可以賣到800萬
中間又有穩定的租金收益
就是個進可攻，退可守的一個操作方式(只要你有240萬)
如果在台北
投報率4%就有人會想收購了
同樣租金收益的房子可以賣到1200萬啊!!
很有可能幾年後台北的趨勢轉變到新竹
如果你也相信，就馬上行動吧!
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