公設比計算 停車位公設比

常常有人來問小詹有關公設的問題

買房子隨便就是幾百萬的東西

公設差1%都不知道差幾十萬

都是血汗錢

怎麼計算公設,是絕對要的必備技能!

 

小詹把公設比問題一次整理

大小注意事項 讓你一次看懂!

買房絕不被當待宰羔羊


 

大樓案件買得貴不貴、划不划算

首先就牽涉到大樓「公設比大小」

也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多?

 

 

先告訴你

最關鍵的在於車道面積怎麼算

現在有部分建商把車位權狀面積做小

車位持分灌到公設去,讓社區全體居民負擔

拉高公設比跟銷售坪數,若發現車位權狀面積小於8坪就要多留心

等於一個車位的部分坪數

車位賣你一次,灌水到公設再賣一次


 

然而,有些小基地建案因戶數少,公設比太高

建商會將車道持分灌到車位裡,降低公設比

讓賣相好,但此舉也會降低建商總銷售坪數

 

平面停車位為8到15坪,機械則為5到8坪

若登記的車位坪數過小,很可能是車道被灌入到公設中

被扒了兩層皮。 公設比多少才合理?

 

在汽機車停車位不算進總面積的情況下

「(大公+小公)÷(主建築物面積+陽台+雨遮)X100%=合理公設比」

7樓以下的建築物公設比應小於15%

7~12樓應小於20%,12樓以上應小於25%,才算是合理

 

 

【公共設施】通常又可細分為大公與小公:

[理財觀念] 為什麼同一個社區,公設比會不一樣?

 

 

1.大公:指全社區都會使用到的空間,

包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間

避難室、水電設備機房等,由全社區的所有權人共同持分

 

 

2.小公:僅供社區某部分特定人使用的空間

包括社區內各棟獨立建築分別共用的通道、電梯間

走道等,由同一棟住戶持分,這個部份就之稱為小公

但由於各樓層房型和設計不同,同樓層間住戶的小公比例也可能不盡相同

 

So,因為各住戶所持有的小公面積不同

所以即便是同一個社區裡的公設比,並不一定每戶都是一樣

 

 

 

 

 

 

目前不動產市場上大樓社區建物的公設比範圍

經過統計大致如下;至於划不划算

喜不喜歡就端看每個人想法:

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品:0-15%

2. 電梯華廈(7-12樓):15-25%

3. 電梯大樓(12樓以上):25-35%

4. 商務辦公大樓:30-40%

5. 附設有多元休閒設施的電梯大樓(豪宅):35%以上

 

 

總結目前市場上華廈、大樓普遍公設比的情況是這樣:

1. 屋齡越高、公設比越低:

早期大樓除大廳、電梯走道外

沒什麼公共設施,坪數很紮實。

例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上

公設比都不到10%,現在看來,簡直是便宜又大碗

 

 

2. 戶數越多、公設比越低:因為戶數變多

間接稀釋了每一戶必須共同分擔的公設面積比例

 

 

3. 樓層越高、公設比越高:

樓層數越高用於配合法令與公共通道設施的空間也會越多

公設比演進歷史

1991年時代,法規遞嬗,如停車獎勵

消防法令、安全梯等要求增多,加上經濟起飛

擁有氣派公設愈能彰顯住戶的社會地位

多元的公共設施便正式進入住宅文化

 

造成此時期新大樓公設比愈來愈高,約25%

是「公設比暴增幅度最快」的黃金年代。

 

 

近20年的大樓公設比,則紛紛飆破30%

主因是2005年建築法、消防法規趨嚴

包括8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」

且安全梯的寬度、樓高都另有規定;

此外如排煙室、消防箱、通風管道間

避難空間等也都有明文條列規範

導致2005年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少

公設比至少增加5%,正式突破30%大關

 

 

 

補充:房地產相關知識!

[理財觀念] 房地合一稅怎麼算?房地合一稅要繳多少趴? 

[理財觀念] 買房簽約SOP --> 簽約-用印-完稅-交屋 總整理

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買屋前 先確認你自己對公設需求

公設比的高低並沒有一定的好壞

只是取決於屋主對於公設的需求

公設比高的房屋,可以滿足住戶休閒

社交聯誼等需求,但如果鮮少使用這些休閒設施

則徒增購屋成本,還要支付後續的維護費用,那顯得較不划算

 

進而選擇適合產品,不要陷入公設比的迷失,是比較理性的做法。

 

 

 

公寓 透天 華廈 電梯大樓合理公設比


 

 

公設比=共有部分(大公+小公)÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)X100%

例:權狀面積30坪,公設9坪,公設比9÷30 X100%=30%

現在造成公設比攀高的原因,部分是因為法規改革

民國94年7月以後《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物

要興建雙逃生梯,加強安全性

12樓以上要具備救災中心,這些通通要算進去公設面積

更遑論現在許多主打豐富公設的建案

五花八門的休閒設施都要算進去,消費者要買單

 

 

 

原文網址: 合理公設比怎麼算?建築師分享破解公式 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞

https://news.housefun.com.tw/news/article/158090168415.html

 

 

107年後附屬建物不計價

今年元旦後申請建照的建案雨遮部分不登記不計價

但現行在線銷售預售案大多還是屬於舊制

坪數可登記,所以最好看清楚雨遮等附屬建物面積

才能精算實際使用坪數

 

 

拿出權狀計算一下到底有多少「真實的」公設

 

 


 

 

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