小詹LJ Money

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我最近對一個社區的房子有興趣

那個社區有兩種坪數

一個是 35 坪左右，一個是48坪

有一點我覺得很奇怪，

明明是同一個社區，

可是公設比居然不一樣。

35 坪的房型公設比大約 27%，

48 坪的居然是 32%，

為什麼會這樣呢？」朋友好奇的問。

「他們是不是在不同棟？

每層的戶數不一樣？」我問。

「對呀，35 坪那個是一層 2 戶，

48 坪那個是一層 1 戶。

這個對公設比有差別喔？」朋友狐疑。

「對呀！當然！」我回答。

最近實價登錄計畫將「實坪化」，

增加「不含公設房價」欄位，

讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。

屋齡越新的電梯大樓，

公設比 30% 以上比比皆是，

不過，為什麼同一個社區的

公設比可能不同？差異在哪裡呢？

其實「公設」可以細分為

「大公」和「小公」

「大公」為「整個社區全體住戶

都可能用的到的公共設施」，

如：大廳、中庭、管理室、機房、

屋突、健身房、閱覽室等，

甚至有些建案連停車場的「車道」

都算在「大公」裡面。

至於「小公」則是指

「單一樓層住戶共同使用的公共設施」，

如：每一層樓的樓梯間、

電梯間、走道等，就是屬於「小公」。

以上面這個社區為例，

假設每一棟樓的樓梯間、

電梯間、走道坪數面積相近，

因為 35 坪房型的戶別為一層 2 戶，

48 坪房型的戶別為一層 1 戶，

所以 35 坪房型所分配到的「小公」

自然比48 坪房型的戶別少！

由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，

「小公」比例的高低，

自然影響「公設比」的高低！

所以即使是同一個社區，

35 坪的房型公設比約 27%，

48 坪的卻是 32%，

中間的 5% 差距就是「小公」的差別喔！

不過，偷偷說個小秘密：

「公設坪數的分算」永遠是個謎

數字可高可低，

除了法規規定的逃生避難空間

和機電空間等要求外，

其實最主要還是端看建商

「公設坪數分算」的藝術（或技術）。

花錢買「公設」到底有沒有價值？

沒有標準答案。

對我來說

要看自己和家人的需求，

以及買到的是什麼樣的「公設」。

一層一戶，能有自己獨立的梯廳，

有健身房可以運動，有中庭可以散步，

有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心，

有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水，

有 24 小時管理的 lobby 確保社區安全…

這些值多少，每個人的答案不同。

不過，如果在意「公設比」，

下次看屋時也可以留意

是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔！

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文章來源：http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=135271

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