小詹LJ Money

房貸申辦、房貸對保 6步驟整理

不用再怕少帶什麼東西了!

買房子是人生大事

其中的過程一點都不可以馬虎

小詹幫大家整理

讓大家買之前

或是買下去之後

都可以一篇參考的買房步驟全攻略喔~

房貸申請主要可以分成以下幾個大步驟

1.進行申請(請先備妥相關文件)  

2.初步估價 

3.徵信查詢(信用狀況) 

4.現勘及鑑價 

5.確定放款額度(即可貸成數)和利率 

6.通知核貸條件 

7.簽訂契約、相關文件與對保 

8.不動產抵押權設定(簡單來說，就等於把房子設定抵押給銀行)

9.完成撥款

房貸的審核標準，大致可分為兩大部份

一.不動產(房子)狀況

申請房貸時，每一間銀行都會先有個鑑價的工作

銀行會先評估該不動產的市值多少

再依評估值的6~8成為放款標準!!

但也有部分銀行專案有可能達到8成5以上!!

二.借款人工作狀況

通常公教人員，上市公司員工，自然會有比較優惠的利率和貸款成數

相對的，一般公司員工，或是小自營商，自然會受到較嚴的放款審核!!

另外，假設貸款金額四百萬，分20年期，月付約22000元

那麼借款人的月收入至少要有33000元

如果借款人名下還有其它負債，則收入要更高，才有機會!!

如果收入低於33000元或名下有其他負債，那就必須要提供保證人，才能有機會!!

當然這部分，由於各家銀行對於薪資和月付等計算方式不同

因此上述僅為一個大概方向

詳細狀況建議各位能尋求專業進行詢問協助

此外，一般銀行認定的財力証明

大多以薪轉存摺、報稅資料(如扣繳憑單)

往來存摺、或是其它有殘值的不動產証明！

借款人信用狀況

不良記錄為基本原則!!

若有小瑕疵，則視情況而定!!

畢竟各家銀行能接受瑕疵標準不同!!

另外，名下負債即使繳款都正常

但是負債若過高，一樣難以申貸!!

而以下為辦理房貸時需要準備文件

1.貸款申請書。 (去銀行申請時才會有)

2.土地及建物登記簿謄本 

(土地和建物之權狀影本，土地和建物之膽本影本、地籍圖、平面圖(均可可自行至地政事務所申請)

3.身分證影本、戶口名簿影本。

4.薪資扣繳憑單、在職證明、存摺影本、當年度綜所稅申報影本及任何足以證明個人財力的資料。

借款人資料文件：雙證件影本(身分証、健保卡)

勞保異動明細(若無勞保可提供在職証明)

薪轉存摺(若無則提供往來存摺)、扣繳憑單

薪資單(若無，亦可提供薪資袋) 

5.買賣契約書：

每家銀行要求的文件可能還是有點出入

送出申請前務必要先確認資料都備齊了

免得浪費時間補件

另外，若想強化自己的貸款條件，亦可向銀行提供保人

但保人也必須有穩定所得及工作，並有良好的信用

如果個人條件可以的話就不需要了

所以建議等銀行評估之後再看有無需要提供保人

不需要太主動提出

核貸沒保證 自備款要提高

買房時，建商或房仲業務總會信誓旦旦地表示

購屋的物件可以貸款到8、9成，任憑業務話說得再滿

但決定是否核貸的人並不是建商或房仲業者

因此有許多借款人申請房貸後

會發現最後的核貸條件不如預期，甚至貸款最後沒有通過申請

小詹建議，買房前最好先找三家以上的銀行鑑價

鑑價出來的平均價格，差不多就是未來銀行認定的金額

免得購屋的價金與銀行鑑價落差太大

也可以參考內政部的實價登入網站，作交叉比對

而若為轉貸戶

仍需準備原貸銀行的繳款明細(銀行要參考借戶的繳款是否正常)

什麼是房貸二胎?

二胎房貸又稱為二順位房貸

意思就是該房屋已向銀行進行第一次的房屋貸款

而借款人又用同一間房屋向第二間銀行再貸一次

此次貸款稱為二胎房貸，也可以說該房屋背負著2間銀行的貸款

而第一間銀行是第一順位，第二間銀行是第二順位

由於第二順位房貸是以該房屋的殘值來評估

可貸額度會比第一次的房屋貸款來的低

需背負的風險較大，利率當然會較高

怎麼說呢?

一但借款人沒有能力再清償房貸

法院會以房屋價值的多寡優先賠償給一順位的銀行

而二順位銀行將有可能只取得部分資金或無法獲取賠償

所以雖然房屋二胎對借款人沒有負債比一定要在22倍內的規定

但銀行在審核時還是會評估借款人的職業/收入/年資等