【貸款】6大訣竅教你跟銀行談出好利率－小詹LJ Money

【房貸利率】6大訣竅教你跟銀行談出好利率

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房貸少1%，1,000萬的房貸，利息一年可以省10萬

20年下來最少上百萬

但有些人一聽到要跟銀行打交道，就會退避三舍

其實跟銀行爭取好的利率並不難，只要掌握6個小訣竅

你就有機會成為銀行眼中的績優生。

高房價時代，購屋人的貸款負擔更形沈重

曾有房仲業者做過調查

高達9成的上班族購屋負擔較上一代重

且有6成表示，房貸是每月家庭最沉重的負擔。

和銀行談出好利率6訣竅

訣竅1 選定主力銀行拉高貢獻度

任何人想要順利向銀行借錢買房子，銀行都會調查你的「身價」，基本上，身價愈高的人，向銀行貸款的成數愈高，借錢的利息也愈低。

大致來說，資產是負債2倍以上的，被歸類在A級客戶；資產是負債1.7倍的，是B級客戶；資產是負債1.3倍以下的，則是C級客戶。以房貸利率來說，A級最低、C級最高。

個人的負債狀況可以透過「聯合徵信中心」查詢，但收入卻得要自己提供，所以如果想要享受較好的利率與貸款成數，就必須提供其他的財產資料，來證明自己的償債能力，其中，最有效的不外乎定存、股票、躉繳保單、單筆基金等等。

「申請房貸就跟去應徵、口試一樣，第一要展示自己，第二要問銀行最近有沒有什麼新產品和服務適合自己。但一般人普遍沒有認知這兩點，都僅停留在詢問利率、可以貸多少等非常基礎的層面，平時也不注重跟銀行的往來互動，自然談不到好利率。」黃周賢打趣地說，這就像要娶媳婦一定會先探門風，才能確認是不是門當戶對一樣。因此，有計畫購屋的民眾，可以先找銀行討論，請他們協助規劃財務，相信會更容易達成目標。

永慶房仲集團契約部發言人王乃佳也提出相同看法，根據調查，多數人無法貸到理想房貸成數或者拿不到較好利率，通常除了擔保品本身價值之外，最主要是與銀行往來實績不足、未能提供符合需要之相關資料等因素所影響。所以，如果可以提前經營，選擇2～3家適合自己的銀行，培養成自己的家庭銀行，固定在這裡進行往來，比如將存款集中在的一個主力銀行、透過另一家銀行申購國內外基金、或者申辦信用卡等等，都將有利與銀行關係的建立。

訣竅2 「準時」繳款讓信用不扣分

個人信用評分，是影響房貸利率的重要關鍵。銀行評估個人信用的原則，莫過於5個P：People（貸款人或企業之狀況）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（借款人還款能力未來性），想增加談判籌碼，就得讓自己的信用紀錄歷史又長、又好。

國泰世華銀行指出，從你與銀行打交道第一天開始，不管是存款帳戶、信用卡和貸款紀錄，都會一五一十登錄在聯合徵信中心，當今天你需要向銀行借錢買房子時，銀行就會調查你過去的信用紀錄。如果你的紀錄很完美，未曾有遲繳紀錄（信用卡、現金卡、信用貸款），那恭喜你！這足以證明個人信用良好，具備了與銀行談條件的基本資格。想要申辦房貸前，不妨花100元，先去調自己的信用紀錄，確認一下自己的評分。

「現在銀行很競爭，除了高資產客戶以外，好素質客戶也是積極爭取的目標，怎麼評斷『質』呢？說穿了，就是從借款人還款與風險控管的能力來評估，而這就是可談判的空間。」王乃佳說明。

訣竅3 找對好房子力氣省一半

如果要問專家：如何挑選房地產？十之八九都會告訴你兩個字：「地段（Location）」。地段不只關係著日後的轉手性，也影響了銀行願意放款的成數與利率。

王乃佳表示，以房價為主的資產是否出現泡沫化危機，是當前市場關切的核心議題。以國泰世華銀行來說，審核貸款的第一優先，就是看「擔保品價值」，而影響擔保品價值關鍵的，就是Location。坐落於好地段的房屋，像台北市的大安區、信義區、松山區、中山區等，就相當於獲得一張產品保證書，有保證的產品，銀行放款意願自然就高，可以談判的籌碼也就相對增加。

黃周賢對此深有同感，「買房子與買鑽石有異曲同工之妙，比如花了10萬買個碎鑽，與花了50萬買了顆1克拉鑽石，兩者相較之下，儘管相差40萬，但價值性與保值度卻是天差地別，5年後1克拉鑽石可能增值到100萬，但碎鑽還是只有現在的價值，甚至可能貶值。」所以，他也提醒申貸者在挑選房屋上務必審慎。

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訣竅4 多看多比較還原真利率

在申請房貸時，千萬不要急。王乃佳認為，「沒有最好的貸款，只有最適合的貸款。」目前不僅各家銀行會因本身資金成本而有不同貸款條件外，即使是同一家銀行的不同分行，也有差異。而且每種房貸方案各有優劣，沒有哪一種最好借，而是看個人條件、需求不同，多看、多比較才能找到適合自己需求的房貸方案。

另外，申請房貸時，不只考量利率，還必須兼顧家庭財務規劃，同時評估目前住屋需求年期。若在3年內考慮售屋或換屋者，可以善用寬限期降低還款壓力，並透過提高自備款比例，爭取較優惠的利率；但若有5至10年以上的長期住屋需求，則可選擇一段式房貸，避免房貸支出隨著利率調升而增加。

同時，對於利率如何計算一定要問清楚，黃周賢強調，民眾可以當場要求把往後利率計算方式弄清楚，唯有透過精算，實際估算出每個月平均負擔金額，才能還原出實質利率；同時，也必須確認是否有收取帳務管理費、提前還款違約金等，全部都清楚了之後，才有資格當聰明的好貸一族。

訣竅5 聰明用轉貸談判有一套

很多人以為過了2年房貸寬限期，第3年利率上漲是正常的，卻不知道只要繳息正常，善用自己的繳息紀錄、職業或是集中往來貢獻度，還是可以跟銀行談判，減少利率加碼幅度。更重要的是，一定要自己主動爭取權益。

其中，房屋貸款餘額成數是可以被運用的談判利器。任教於國小的林玲，在還款8年之後，房貸成數早降到6成以下，今年四月她看到許多銀行房貸利率只有1.5%，而她的房貸利率卻還維持在2.1%，讓她憤憤不平的找當初承辦人員商議。原本銀行還不予理會，但林玲去找別家銀行商談後，原行才開始緊張，經過評估後，終於低頭降息。

Roger指出，如果發現自己的房貸利率太高，房貸戶可以先跟往來銀行議價，因為已經有多年累積的往來經驗與信用基礎，銀行也不希望失去優質客戶，通常會答應降利率。談判過程中，正常繳款紀錄、競爭者利率、目前市場利率等對照都可當作談判籌碼，只要據理力爭，通常有讓步空間。若是往來銀行真的不願意降息，第二步才是去找其他銀行轉貸。

不過，要轉貸，選對銀行很重要，許多銀行都是以前半年超低利率吸引房貸戶轉貸，但由於轉貸需要支付各項費用，像是鑑價費、代償費、代書費、設定費等，若是之前房貸中有政府優惠貸款，則還需要看是否能一起轉貸，否則可能得不償失。所以王乃佳建議，轉貸時不要只看眼前的利率優惠，還必須以年平均利率來計算，房貸利率差異達三碼（0.75%）以上才值得考慮。

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訣竅6 找對富爸爸降息有保證

雖說房屋價值夠，就不需要保證人，但對於月薪不高的上班族，想要順利貸款買房子，可以找一個強而有力的保人作依靠，如信用紀錄良好的現任公教人員、大型企業員工等，一樣可以與銀行談到最佳房貸條件。

所謂強而有力的保人，一般而言，包括軍公教人員、前500大企業員工，或是公司與該行合作的優良薪轉戶，且薪水達一定標準者，也會被銀行視為優良客戶。尤其在前百大企業工作過一段時間，本身又高薪者，更是銀行眼中的「富爸爸」，如果這些高薪族群願意當保人，銀行絕對會以禮相待，給予較佳貸款條件。

有人形容銀行是吃人的金融怪物，但只要了解銀行的運作方式與借貸的遊戲規則，經營彼此的信任感，跟銀行打交道做好朋友並不難。黃周顯說：「常聽到有人說買了房子就變成『屋奴』，必須縮衣節食。事實上，成家購屋是人生必經的階段，如果懂得規畫，清楚自己的消費習慣，房貸絕對是理財、抗通膨的好方法，可以幫助自己在只領小薪水的情況下，快速累積到人生的第一桶金。」